La nouvelle loi sur l’isolation thermique renforce progressivement les obligations de rénovation énergétique des logements, avec un impact direct sur la location, les copropriétés et les travaux à financer.
✓ La loi Climat et Résilience renforce progressivement les obligations de rénovation énergétique des logements.
✓ Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, avant l'extension des restrictions aux logements F en 2028 puis E 2034.
✓ Certaines rénovations importantes imposent désormais la réalisation de travaux d'isolation afin d'améliorer la performance énergétique des bâtiments.
✓ Des aides financières accompagnent les propriétaires et les copropriétés dans la réalisation de ces travaux.
La nouvelle loi sur l'isolation thermique s’inscrit dans un ensemble de textes visant à améliorer la performance énergétique du parc immobilier français.
Plusieurs textes structurent aujourd’hui la loi sur l’isolation thermique. La loi « Climat et Résilience » a instauré le calendrier d’interdiction progressive de location des logements les plus énergivores. L’article L. 171-1 (anciennement L.111-10) du Code de la construction et de l’habitation prévoit quant à lui des travaux d’isolation lors de certains chantiers.
Ces règles ont vocation à se compléter, avec une logique simple : lorsque le bâti est rénové ou loué, sa performance énergétique doit être davantage prise en compte.
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce classement reflète une faible performance globale. Il sert de base au calendrier réglementaire et permet aux utilisateurs d’identifier les logements les plus exposés aux futures restrictions de location.
La réglementation concerne d’abord les propriétaires bailleurs, car la décence énergétique devient un critère central pour louer un bien. Elle touche aussi les copropriétés, car nous l’avons vu, certaines opérations détaillées dans la suite de cet article déclenchent une obligation d’isolation thermique, en même temps que le chantier principal. En somme, les syndics et copropriétaires doivent intégrer ces règles dans la planification des travaux et des votes en assemblée générale.
Les locataires sont eux aussi concernés de manière indirecte. Ils peuvent se retrouver dans un logement qui ne pourra plus être reloué si sa performance énergétique reste insuffisante.
Pour aller plus loin, découvrez dans notre article : Comment améliorer la classe énergétique de votre maison ?
Les interdictions de location sont déjà entrées en application pour les logements les plus énergivores.
Au 1er janvier 2023, une première étape a fixé le seuil de décence énergétique aux logements consommant moins de 450 kWh/m²/an (kilowattheures par mètre carré par an) en énergie finale. Les logements dépassant ce seuil (la frange la plus énergivore de la classe G, dite « G+ ») ont été les premiers interdits à la location.
Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction s'est élargie à l'ensemble des logements classés G au DPE. Elle s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de cette date.
À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour considérés comme non décents et ne pourront plus être loués, dans les mêmes conditions. Le calendrier se poursuit avec les logements classés E, interdits à la location à compter du 1er janvier 2034.
Cette progression par paliers laisse du temps d’adaptation, mais elle rend la rénovation énergétique de plus en plus incontournable pour les biens les moins performants. En clair, la loi sur l'isolation thermique des immeubles agit à la fois sur l’existant et sur les futures mises en location.
Selon le Service des données et études statistiques (SDES), les logements classés F et G représentaient 12,7 % du parc de résidences principales au 1er janvier 2025, contre 15,7 % deux ans plus tôt.
En copropriété, la nouvelle loi sur l’isolation thermique repose sur des obligations liées aux travaux lourds et à la planification collective. L’objectif est d’éviter qu’un immeuble soit simplement remis en état sans traitement des principales pertes de chaleur.
La règle des « travaux embarqués » signifie que certains chantiers importants doivent intégrer une isolation thermique en même temps. C’est le cas, sous certaines conditions, lors de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d'aménagement de locaux en vue de les rendre habitables. Cette obligation repose sur l’idée qu’un chantier ouvert constitue le bon moment pour améliorer l’enveloppe du bâtiment. Ces règles s’appliquent dans les conditions fixées par l’article L. 171-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ces outils servent à programmer les rénovations au lieu de les subir au dernier moment. Ils permettent aussi d’anticiper les arbitrages entre isolation, ventilation, chauffage et autres postes de travaux.
La loi « Climat et Résilience » a progressivement étendu l’obligation de DPE aux bâtiments d’habitation collective concernés par la réglementation. Cette obligation s'applique :
De son côté, l'obligation d'établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) concerne toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Son déploiement progressif s'est achevé le 1er janvier 2025 (après avoir concerné les copropriétés de plus de 200 lots en 2023, puis celles de 51 à 200 lots en 2024) Ce document permet de planifier les travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, notamment en matière de performance énergétique et de conservation du bâtiment.
Le DPE collectif s'impose désormais à toutes les copropriétés. Concernant le PPPT, une copropriété peut en être dispensée si un diagnostic technique global (DTG) conclut qu'aucuns travaux ne sont nécessaires au cours des 10 années suivant sa réalisation.
La loi isolation thermique s’accompagne d’aides publiques destinées à alléger le coût des travaux de rénovation énergétique.
Pour en savoir plus, découvrez notre article sur le prix de l’isolation d’une maison.
Les propriétaires bailleurs ont accès à plusieurs dispositifs d’aide :
Les aides à la rénovation énergétique exclusivement à destination des copropriétés incluent :
D’autres dispositifs fiscaux peuvent également concerner les propriétaires de logements situés en copropriété, notamment le déficit foncier, la réduction d’impôt Loc’Avantages et la réduction d’impôt Denormandie.
* Bonification sortie du statut de passoire énergétique de 10 % si passage de F ou G avant travaux à A, B, C ou D après les travaux ; bonification de 20 % pour les copropriétés fragiles
La nouvelle loi sur l'isolation thermique marque un tournant pour les logements français, avec des obligations qui s’étendent progressivement. Des aides existent pour accompagner la transition. Pour les propriétaires comme pour les copropriétés, l’enjeu consiste désormais à anticiper les travaux afin de sécuriser la location, maîtriser les coûts et améliorer durablement la performance du bâti.
Non, elle n’impose pas une isolation systématique de tous les logements dans l’immédiat. En revanche, elle rend non décents à la location les logements classés G au DPE depuis 2025 (puis F en 2028 et E en 2034). La réglementation prévoit également, sous certaines conditions, des travaux d’isolation thermique lors de certains travaux importants de ravalement, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.
Oui, la loi sur l'isolation thermique des immeubles concerne aussi les appartements lorsqu’ils sont loués ou situés dans une copropriété soumise à des travaux obligatoires. Un appartement classé G ou bientôt F (à partir du 1er janvier 2028) est ainsi directement touché par les restrictions de location.
L’idée générale est de renforcer la résistance thermique des parois rénovées. Les travaux de ravalement de façade et de réfection de toiture sont précisément ceux qui déclenchent le plus souvent une obligation d’isolation dans le cadre des travaux embarqués.
